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Direito e Jurisdição
Questões gerais:
Por
que denominamos alguns direitos reais de limitados?
São dois motivos:
a)
Nenhum deles, confrontando-se com a propriedade,
possui a gama de faculdades e direitos que o titular da propriedade tem.
b) A propriedade caracteriza-se como perpétua, não
tendo limitação de eficácia no tempo. Nem a morte do titular a desfaz
(saisine). Todos os demais direitos reais vigem temporariamente. Aliás, se não
for estipulado prazo determinado, ocorrendo a concessão vitalícia do direito
real, a temporariedade está presente, pois, na morte do titular, extingue-se o
direito real, não sendo perpassado pela via sucessória. A única exceção
apontada refere-se ao direito real de servidão predial.
Observação importante sobre a
constituição de direitos reais pela forma inter
vivos e causa mortis.
O
artigo 1.227 do Código Civil, que trata do registro como fator de
constitutividade, é aplicável somente para atos inter
vivos. Os atos causa mortis têm,
por si só, eficácia constitutiva de direito real. Daí, haverá a constituição do
direito real com a abertura da sucessão, independentemente de qualquer registro
imobiliário. A principal conseqüência da constituição de um direito real, como sabido, é a sequela ou inerência.
Questões específicas:
O que significa
propriedade superficiária?
O que se planta e o que se
constrói passa a compor direito dominial do superficiário e, em conjunto,
representa a propriedade superficiária. A propriedade superficiária, no
advento do termo do contrato de superfície (extinção da superfície), passa a
ser do nu-proprietário.
Quais as formas de
constituição da superfície?
Segundo o disposto no Art. 1.369, e contrariando o disposto no art. 108 do Código Civil, a constituição da
superfície deve ser, obrigatoriamente, mediante escritura pública, o valor desimporta (isso toca à constituição;
pois a venda da nua-propriedade pode ser feita a teor do Art. 108). Por isso,
considera Tupinambá Miguel Castro do Nascimento ser impossível a constituição da superfície pela via da
usucapião, pois não haveria como conciliar o prazo determinado (exigência da
superfície) e a posse livremente prolongada. No mais, por inexistir vedação
legal, acredita o autor ser válida a constituição da superfície pela via de
disposição testamentária.
Quais são as formas de
transmissão da nua-propriedade e da superfície?
Pode-se dispor de qualquer
delas, ressalvando-se o direito de preferência respectivo (art. 1.373 CC). A
transmissão causa mortis não modifica
a situação da superfície, que permanece aos herdeiros de quem seja o de cujus. Ainda, é permitido gravar com
hipoteca ou anticrese a superfície. Já para a nua-propriedade, por motivos
óbvios, fica vedada a anticrese (não há posse a ser repassada ao credor
anticrético). Por fim, deve-se saber o disposto no Art. 1.359 do CC: “Resolvida
a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se
também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o
proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do
poder de quem a possua ou detenha”.
Quais as formas de
extinção do direito superficiário?
A maioria das causas extintivas
leva à consolidação, que é a confusão
da nua-propriedade e da superfície nas mãos de um mesmo titular, ou seja, tanto
por doação, alienação, distrato, confusão
e advento do termo. Entretanto, não se pode esquecer a desapropriação, onde superficiário e nu-proprietário devem se
indenizados conforme art. 5º, XXIV CF. Além do mais, o art. 1.374 do CC garante
como possível a extinção contratual no caso de dar o superficiário destinação diferente daquela constante da
concessão. Tal hipótese exige processo judicial e a sentença do processo
serve como documento para se operar a averbação da extinção da superfície no
registro cartorário.
Em termos de prazos, o
que deve ser lembrado?
Não existem prazos nas
disposições sobre o direito superficiário, inclusive, existe entendimento de
que não seja possível a usucapião para esta modalidade de direito real.
Modificando o tema:
Servidões prediais e
administrativas são a mesma coisa?
Não, servidões administrativas
são impostas pelo Poder Público, em propriedade particular; tendo por fim dar
efetividade à realização de serviços e obras públicas, ou de atividade pública.
Ela serve, enfim, para beneficiar a coletividade. As servidões prediais jamais
são impostas (como ocorre nas administrativas), elas são constituídas pela
convenção bilateral dos proprietários ou via testamento, sempre registrada no
CRI. Visualiza-se o interesse particular de um dos contratantes. Devem os
prédios ser de donos diferentes e não há presumibilidade do instituto.
Quais são as formas de
instituição de uma servidão predial?
São formas de constituição: a
declaração expressa de vontade dos proprietários; ato testamentário; usucapião
para as servidões aparentes no prazo de 20 anos (extraordinária) e 10 anos
(ordinária); sentença judicial.
Quais são os princípios
cogentes das servidões?
Os princípios são:
indivisibilidade; impresumibilidade (o registro do domínio sem qualquer ônus ou
restrição legal é presunção de que a propriedade é plena); acessoriedade (não
há, dessa forma, como aliená-la ou gravá-la); não se constitui servidão sobre
outra servidão (este princípio enfatiza que não pode haver sub ou co-servidão
e, também, que a servidão jamais será feita intuito
personae). Afora ser um princípio,
deve-se lembrar da sequela, fator que
caracteriza a aplicação de muitos dos princípios acima citados.
Lucas
